С течением времени жилые дома утрачивают свои первоначальные технические и эксплуатационные характеристики. Это и принято называть износом. Однако отдельные элементы конструкций и здания стареют с разной скоростью, которая зависит от множества факторов:

• Негативное воздействие природных и климатических условий. Например, в регионах, где выпадает большое количество атмосферных осадком, здания подвергаются повышенному воздействию влаги, что приводит к разрушению элементов фасада. Здания, которые находятся в зоне паводков, страдают от подтопления. А строения, расположенные в регионах с сильными морозами в зимний период, под воздействием низких температур подвергаются преждевременному старению из-за промерзания фундаментов, которое приводит к образованию трещин и полому разрушению.
• Влияют на быстрое старение не только природные явления, но и человеческий фактор. Например, заселенность, условия обслуживания, периодичность и качество проводимого текущего и капитального ремонта.

Перечисленные факторы приводят к физическому старению. Однако существует и иная категория оценки – моральный износ. Он характеризуется утратой эксплуатационных и функциональных характеристик. К ним относится:

• Планировка.
• Отсутствие коммуникаций.
• Расположение в зонах с неблагоприятными для проживания условиями.

Определения износа жилого дома осуществляется с учетом совокупности перечисленных факторов. Кроме того, при расчете степени изношенности принимается во внимание в срок сдачи объекта в эксплуатацию. Каждый год уровень износа снижается на 2% вне зависимости от технического состояния.

Для чего необходимо проведение оценки износа?

Степень изношенности строения снижает его стоимость, поэтому проведение проверки становится важным мероприятием для установления точной рыночной цены.

Кроме того, коммунальное обслуживание устаревших домов требует больше финансовых затрат, поэтому управляющие компании и сами жильцы заинтересованы в оценке физического состояния конструктивных элементов для правильного расчета взимаемой платы.

А также необходимость в определении износа жилого дома возникает при установлении аварийности. Например, если строение было разрушено взрывом бытового газа или землетрясением, затоплено наводнением или паводком, потерпело пожар, то возникает необходимость установить степень повреждений и определить возможность его дальнейшей безопасной эксплуатации. Кроме того, экспертная проверка позволит оценить размер нанесенного ущерба, вычислить стоимость ремонта и определить его экономическую целесообразность.

Методы установления степени изношенности.

Сегодня применяются два основных метода для определения износа жилого дома.

Первый используется при инвентаризации жилищного фонда. Он основан на установлении времени строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию.

Второй – подразумевает проведение строительно-технической экспертизы для определения физического состояния отдельных элементов и здания в целом.

Экспертиза проводится следующим образом:

• Изучаются имеющиеся в наличии документы – техпаспорт, проектная документация, чертежи и поэтажные планы.
• Проводится визуальный осмотр объекта.
• Осуществляется инструментальное обследование.
• Составляется экспертное заключение, в котором указывается уровень износа в процентах.

Кроме того, в результате проверки определяется категория строений:

• Дома с уровнем износа выше 65%.
• Объекты с дефектами, не подлежащими устранению, по техническим причинам или ввиду экономической нецелесообразности.
• Аварийные здания, в которых наблюдается угроза обрушения.
• Постройки, пострадавшие от природных или техногенных катастроф.
• Отключенные от коммуникаций.
• Объекты, построенные с нарушением установленных нормативов.

Экспертиза позволяет установить возможность, целесообразность и необходимость проведения капитального ремонта или реконструкции.

Кто занимается установлением степени износа?

Официально оценкой уровня изношенности жилых домов занимается БТИ – Бюро технической инвентаризации. Однако собственники жилья или обслуживающие компании могут инициировать проверку и заказать ее в любой аккредитованной экспертной компании.

Мы рекомендуем доверить определение износа жилого дома специалистам Федерации судебных экспертов. Дело в том, что эта организация проводит все виды технических строительных экспертиз. Она имеет необходимое оборудование для осуществления инструментального обследования строений, располагает собственными лабораториями для проведения испытаний и анализов строительных материалов.

Специалистами компании исследования проводятся в сжатые сроки, а выданные ими заключения носят юридический характер.