При заключении сделки купли-продажи здания продавец обычно выставляет цену, руководствуясь своими меркантильными побуждениями, и стоимость продаваемого объекта обычно бывает завышенной даже с учетом рыночных расценок. Для повышения привлекательности выставленного на продажу строения продавцы тщательно маскируют все имеющиеся дефекты в конструкции строительного объекта

Необходимость назначения экспертной процедуры, определяющей износ зданий

Покупателю приходится оспаривать завышенную стоимость строительного объекта и для обоснования своей правоты осуществлять назначение оценочной экспертизы с установлением степени износа приобретаемого строения. Оценка и установление степени износа здания должно осуществляться лицами, имеющими специальные познания в сфере проведения строительных экспертиз.

Этапы установления и оценки износа зданий

Оценочная экспертиза и установление степени износа выставленного на продажу здания проводится в четыре этапа:

1. Определение начальной стоимости строительного объекта проводится по паспорту здания по проектно-сметной документации по учетным документам БТИ и кадастра.
2. Проведение экспертизы технического состояния конструктивных элементов строения.
3. Определение необходимости осуществления восстановительных мероприятий в отношении оцениваемого объекта и установления размеров восстановительной стоимости.
4. Определение степени износа здания по результатам деления восстановительной стоимости на начальную цену строительного объекта и после умножения на сто определяется процент износа здания.

Проведение установления и оценки износа зданий

Проводится процедура установления износа и оценки здания сотрудниками независимой экспертной организации НП «Федерация Судебных Экспертов». Экспертная процедура, устанавливающая степень износа и стоимость строительного объекта, осуществляется по правилам проведения строительной экспертизы технического состояния отдельных конструкционных элементов здания, регламентируемым ГОСТ 31-2011.

Осведомление о стартовой рыночной стоимости строительного объекта

Определение начальной стоимости здания осуществляется исследованием сведений из технического паспорта недвижимого объекта из учетной документации БТИ и кадастра, по сведениям из проектно-сметной документации, начальная стоимость строительного объекта определяется установлением рыночной стоимости аналога оцениваемого строительного объекта в первоначальном его техническом состоянии.

Проведение экспертизы технического состояния отдельных элементов здания

Далее осуществляется строительно-техническая экспертиза всех конструктивных элементов и отдельных деталей, которые негативно влияют на эксплуатационные качества и снижают стоимость здания. В процессе осуществляемой экспертизы технического состояния конструктивных элементов строительного объекта решается вопрос о рентабельности проведения восстановительной процедуры в отношении оцениваемого здания.

Проведение оценки рыночной стоимости восстановительных мероприятий

После проведения технической экспертизы, осуществляется оценка рыночной стоимости мероприятий и строительных материалов, предназначенных для восстановления эксплуатационных и технических качеств здания до исходного состояния.

Определение степени износа здания выраженной в процентах

В завершение экспертной процедуры устанавливается процентное содержание стоимости восстановительных мероприятий от начальной цены строительного объекта. Вычисления проводятся решением простой пропорции, где стоимость восстановительных мероприятий делится на начальную цену объекта и множится на сто. Полученный результат вычислений является степенью износа здания, выраженной в процентах.

Составление заключения по результатам определения степени износа здания

По результатам проведенных вычислений степени износа строительного объекта составляется экспертное заключение имеющее доказательность, юридическую силу и статус официального документа, который передается на руки инициатору экспертной процедуры для дальнейшего использования по усмотрению заказчика.

Использование результатов определения степени износа строительного объекта

Экспертное заключение, составленное по результатам установления и оценки износа зданий, является официальным документом, на основании которого вносятся необходимые изменения в учетную документацию налоговой инспекции, кадастровой палаты, бюро технической инвентаризации и в технический паспорт строительного объекта. Кроме того, процентный показатель степени износа играет решающую роль при определении адекватной реальной стоимости для осуществления сделки купли-продажи в отношении оцениваемого здания.