Физический износ строительных объектов заключается в постепенной утрате эксплуатационных качеств являющийся результатом негативного воздействия человеческого фактора или климатических условий. Негативные изменения эксплуатационных качеств строительных объектов наступают в результате появления дефектов в конструктивных элементах здания.

Цели проведения процедуры, определяющей физический износ зданий

Определение степени износа здания в основном проводится при необходимости заключения коммерческой сделки, связанной со сменой владельца строительного объекта. Поводом для определения степени износа здания может также являться: необходимость проведения реконструкции или капитального ремонта; необходимость постановки на учет в налоговую инспекцию или в документацию БТИ и кадастра; необходимость определения остаточной стоимости строительного объекта перед его сносом.

Организация, осуществляющая определение физического износа зданий

Наиболее часто выполняемое определение степени физического износа здания, осуществляемого при заключении сделки купли-продажи, осуществляется независимыми экспертными компаниями по инициативе покупателя. В связи с высокой сложностью проведения процедуры, определяющей степень физического износа строительного объекта, установление уровня утраты эксплуатационных качеств здания, покупатель выполнить не может, поэтому эту процедуру осуществляют сотрудники независимой экспертной организации НП «Федерация Судебных экспертов».

Правила определения физического износа строительных объектов

Экспертное определение степени физического износа строений проводится специалистами федерации в соответствии с правилами выполнения экспертиз технического состояния конструктивных элементов строительного объекта регламентируемых ГОСТ 31397-2011. Для установления степени износа строительных объектов проводится экспертиза отдельных конструктивных элементов здания с целью выявления визуально определяемых и скрытых дефектов, негативно влияющих на эксплуатационные качества строения.

Признаки физического износа здания

Поводом для проведения строительной экспертизы технического состояния отдельных конструктивных элементов строительного объекта является наличие видимых признаков физического износа здания. Среди признаков физического износа здания наиболее часто проявляются:

• трещины на поверхности штукатурки ограждающих конструкций;
• сколы и разрушения на поверхности монолитных железобетонных несущих конструкциях здания;
• появление грибковых поражений ограждающих конструкций и межэтажных перекрытий здания;
• следы промокания и промерзания стен особенно на стыках с монолитными каркасами;
• нарушение целостности обоев и других видов отделки;
• загнивание и прогибы перекрытий, выполненных из древесины;
• нарушение целостности сантехнического оборудования;
• протечка кровельного покрытия;
• неисправности электромонтажа и электрооборудования;
• определение возраста строительного объекта по паспортным данным.

Проведение экспертизы технического состояния конструктивных элементов здания

Экспертиза технического состояния конструктивных элементов здания проводится в основном методом инструментального исследования и выполнения лабораторных анализов с целью определения скрытых или умышленно замаскированных дефектов. От общего количества и качества, выявленных экспертами дефектов зависит объем работ, которые необходимо выполнить для восстановления эксплуатационных качеств строительного объекта.

Результаты экспертной процедуры определения степени физического износа здания

В процессе проводимой экспертной процедуры осуществляется определение текущей рыночной стоимости аналогичного здания в новом состоянии, и стоимость восстановительных мероприятий. Восстановительная стоимость делится на стартовую цену и умножается на сто, в результате получается степень физического износа строительного объекта, выраженная в процентах.

Экспертное заключение по результатам установления физического износа здания

По результатам определения степени износа строительного объекта специалисты федерации составляют, имеющее юридическую силу, доказательность и статус официального документа, отражающего уровень утраты эксплуатационных качеств здания, и передается для дальнейшего использования инициатору экспертной процедуры.

Использование результатов определения степени физического износа здания

Процентный показатель уровня физического износа здания используется в качестве поправки при определении реальной стоимости строительного объекта в текущем техническом состоянии и внесения соответствующих изменений в учетную документацию налоговой инспекции, кадастровой палаты и бюро технической инвентаризации.