Уровень износа строительного объекта, являющийся показателем корректировки стоимости строения, определяется при заключении сделки купли-продажи по инициативе покупателя недвижимости, а также при внесении изменений в документации БТИ и кадастрового учета недвижимости.

Необходимость определения степени износа здания

При продаже здания собственник имеет право установить любую понравившуюся ему стоимость. Однако не все покупатели готовы выложить требуемую сумму, не осведомившись о состоянии строительного объекта. Поэтому покупателем назначается оценочная экспертиза, в процессе осуществления которой определяется начальная рыночная стоимость здания и размеры субсидий, необходимых на восстановление эксплуатационных качеств строения, зависящих от уровня износа, выраженного в процентах, и являющегося показателем, используемым для корректировки окончательной стоимости строения.

Определение уровня потери эксплуатационных качеств здания

Установление степени износа конструктивных элементов здания является оценкой технического состояния строительного объекта, определяющей необходимость проведения капитального ремонта рентабельность реконструкции, а также принятие решения о сносе строительного объекта.

Правила выполнения процедуры, регламентируемые ГОСТ 31397-2011

Проводится определение уровня износа конструктивных элементов строительного объекта специалистами независимой экспертной организации НП «Федерация Судебных Экспертов» согласно правилам осуществления обследований технического состояния недвижимости регламентируемым ГОСТ 31397-2011 утвержденным Госстроем Российской Федерации.

Использование признаков износа при осуществлении экспертных процедур

Экспертное определение степени износа конструктивных элементов здания осуществляется по признакам, которые свидетельствуют о наличии дефектов, негативно влияющих на эксплуатационные качества строительного объекта появившихся во время эксплуатации строения.

Признаки износа конструктивных элементов здания

К признакам износа отдельных элементов строительной конструкции здания относятся:

1. Наличие визуально определяемых и скрытых дефектов в несущих конструкциях здания.
2. Наличие нарушений целостности отделочных покрытий на ограждающих конструкциях строительного объекта.
3. Наличие следов от протечек и промерзаний ограждающих конструкций и перекрытий строительного объекта.
4. Наличие прогибов деревянных балок, являющихся несущими элементами потолка и полов.
5. Наличие прогнивших мест и пораженных грибками деревянных элементов конструкции здания.

Причины разработки таблиц с признаками износа строительных объектов

Для упрощения проведения экспертной процедуры, осуществляющей определение степени износа конструктивных элементов строительных объектов, разработаны специальные таблицы, содержащие вид выявленного дефекта, а также перечень мероприятий, которые необходимо предпринять для устранения выявленных недостатков и восстановления эксплуатационных качеств строительного объекта.

Точность определения уровня износа по таблицам

В связи с тем, что в таблицах указаны только визуально заметные признаки износа конструктивных элементов, по инициативе покупателя здания осуществляется строительная экспертиза технического состояния строительного объекта. В процессе экспертного обследования технического состояния здания определяются скрытые дефекты конструктивных элементов строительного объекта.

Возможность проведения восстановительных мероприятий

По результатам проведенного технического обследования эксперты федерации определяют возможность устранения выявленных недостатков, так как от этого показателя зависит точность установления степени износа конструктивных элементов здания, выраженная в процентах. Наличие скрытых и визуально наблюдаемых дефектов является признаком физического износа строительного объекта.

Моральный износ элементов строения

Признаками морального износа отдельных элементов строительного объекта является:

• отсутствие раздельной планировки ванной и туалета;
• применений устаревших строительных материалов при строительстве здания;
• длительный срок эксплуатации строительного объекта, превышающий предусмотренные стандартами нормативы;
• отсутствие централизованного отопления и горячего водоснабжения.

Применение результатов проведенных исследований

Выраженные в процентах результаты проведенных исследований суммируются и применяются при расчете общего объема восстановительных работ, необходимых для приведения строительного объекта к первоначальному техническому состоянию, заложенному в проектно-сметной документации. При получении результатов определения износа строения от 0 до 80 % в здании можно проводить восстановительные мероприятия, если результаты исследований колеблются от 81 до 100%, строительный объект подлежит сносу.