Для подготовки строительных объектов к продаже сдаче в аренду или проведения капитального ремонта необходимо определение физического износа зданий и сооружений для определения их рыночной стоимости и составления сметы.

Самостоятельные исследования подобного рода нежелательны, так как дилетантская оценка нередко сводится к внешнему осмотру строений, без реальной оценки их пригодности к эксплуатации. При результат такой проверки будет иметь приблизительное значение и не позволит в полной степени оценить состояние объектов.

Кому отдать предпочтение

Чтобы получить достоверную информацию, целесообразно обратиться в государственную или независимую экспертную организацию. Обе они, согласно российскому Законодательству, имеют одинаковый статус. При этом обязательным требованием является прохождение государственной регистрации и аккредитации. К экспертам также предъявляется определенный перечень требований, которым они должны соответствовать:

• иметь дополнительную теоретическую и практическую подготовку по направлению исследований;
• профильное высшее образование;
• использовать в ходе процедуры эффективные методы и приемы работы и применять традиционное и современное оборудование для качественного контроля;
• иметь положительный опыт организации или проведения подобных проверок.

При этом довольно часто, и не без оснований, предпочтение отдается независимой лицензированной компании, которая предоставляет дополнительные преимущества своим клиентам:

• они избавлены от утомительного ожидания своей очереди;
• заявка выполняется на основе заключенного договора, оперативно и качественно, в соответствии с установленными сроками;
• независимый эксперт, профессиональный уровень которого подтвержден соответствующими лицензиями и сертификатами, несет персональную ответственность за достоверность предоставляемой информации и качество выполнения работ.

Что входит в процедуру

Для определения физического износа зданий и сооружений проводится ряд мероприятий, позволяющих в дальнейшем вычислить по специальной формуле фактические показатели износа, среди них:

• анализ проектной и других видов документации, содержащих информацию о времени постройки, технических характеристиках, особенностях строительства объектов, а также проведении текущих и капитальных ремонтов;
• визуальный и инструментальный контроль объектов и отдельных конструкционных элементов;
• забор проб строительных и отделочных материалов для лабораторных исследований.

В ходе проверки анализируется также сохранность и презентабельность объектов. Изучению подвергаются следующие конструкционные элементы и их особенности:

• целостность фундамента и материалы, использованные при его формировании;
• дефекты геометрии несущих конструкций, стен;
• состояние крыши, кровли, чердачных перекрытий;
• лестниц, окон и дверей;
• состояние инженерных систем и коммуникаций.

Если конструкционные элементы выполнены из дерева, проводится визуальный и лабораторный анализ, выявляющий степень их поражения насекомыми, грызунами, грибком или плесенью.

Какие виды износа учитываются

В ходе экспертизы используются различные методы оценки износа, среди которых:

• физический износ, который возникает с течением времени и характеризуется утратой или снижением технических и эксплуатационных характеристик;
• внешний, который можно определить при визуальном осмотре:
• моральный, характеризующийся несоответствием основных параметров обеспечения необходимых условий жизнедеятельности человека, не соответствующих требованиям и условиям надзорных строительных органов.

Основным считается определение физического износа. Его определение производится методом сложения величины физического износа отдельных конструкционных элементов. После вычисления среднего параметра с помощью специальной формулы по разработанной методике высчитывается процент износа. Этот показатель является одним из определяющих при расчете рыночной стоимости объектов на рынке недвижимости.

Кроме того, в ходе определения физического износа зданий и сооружений устанавливаются показатели устранимого и неустранимого износа.

К устранимым относятся выявленные изъяны и недоработки, на ликвидацию которых не требуется значительных финансовых затрат. При этом стоимость объектов этими работами можно значительно повысить.

Неустранимый физический износ характеризуется невозможностью или экономической нецелесообразностью ликвидации обнаруженных недостатков из-за необходимости больших финансовых вложений, окупить которые будет практически невозможно.

Полученные данные оформляются в экспертное заключение. Там же размещаются рекомендации и предложения по устранению выявленных недостатков.