Физический износ строительных объектов является результатом их эксплуатации и появления у них признаков ветхости, гниения деревянных конструкций, трещин, коррозийных процессов и деформаций. Определение физического износа сооружений необходимо для составления сметы перед проведением капитального ремонта или реставрационно-восстановительных работ, при заключении договора аренды или сделки купли-продажи. Чтобы получить максимальную выгоду, необходимо исследовать здания в целом и изучить состояние отдельных элементов конструкции.

Полученные результаты сравниваются с требованиями, строительными правилами и нормами, предъявляемыми к современным зданиям и сооружениям. Разница в этих показателях, которая вычисляется в процентах, и станет показателем физического износа недвижимости.

Физический износ характеризуется появлением как небольших дефектов, неминуемо возникающих в процессе эксплуатации объекта, явных или скрытых признаков его разрушения:

• наличия ветхости и гниения отдельных элементов строений или всей конструкции;
• трещин на цоколе, несущих конструкциях, стенах;
• появления признаков коррозийных процессов и ржавчины;
• полной или частичной потери коммуникациями и инженерными системами своих эксплуатационных качеств.

Как проводится процедура

Определение физического износа сооружений представляет собой череду мероприятий, направленных на выявление дефектов и изъянов. Среди проводимых операций выделяют следующие:

• ознакомление с проектной и другими видами документации, помогающей обнаружить изъяны, которые могли возникнуть на стадии проектирования;
• визуальный и инструментальный осмотры зданий и сооружений и использованием

различных видов контроля с применением традиционного и современного оборудования и инструментария;

• забор проб для лабораторных исследований состояния строительных и отделочных материалов;
• проверка состояния инженерных систем и коммуникаций.

Определение устранимого и неустранимого износа

Установление степени этих параметров позволяет понять, насколько оправданы денежные вложения для снижения процента износа. Для этого изучаются дефекты и изъяны, удаление которых не понадобится больших денежных вложений и времени, а рейтинг на рынке недвижимости строительных объектов значительно повысится. Все эти недостатки относятся к категории устранимых.

Что касается неустранимого износа, то внесение каких-либо конструкционных изменений и улучшений обычно является экономически нецелесообразным или невозможным, так как потребует значительных финансовых затрат, которые вряд ли окупятся в процессе оставшегося срока эксплуатации. К этому виду износа относятся:

• изъяны, обнаруженные в несущих конструкциях и перекрытиях, замена которых невозможна;
• нарушение геометрии всего сооружения или его отдельных конструкционных частей;
• неудовлетворительная звуко- и шумоизоляция;
• неудобная планировка, не отвечающая современным строительным требованиям и нормам.

При определении физического износа сооружений учитывается время их возведения. Однако стоит понимать, что этот показатель не является основным. Не секрет, что многие здания и сооружения, имеющие недолгий срок эксплуатации, значительно быстрее могут приходить в негодность, чем построенные более полувека назад.

Это может происходить, если при их возведении были использованы строительные и отделочные материалы низкого качества, допущены ошибки на этапе проектирования или допускалась неэффективная эксплуатация строений: не проводились капитальные ремонты, результативность текущих работ не давала нужного эффекта.

Несмотря на это показатель времени постройки учитывается, и если оно эксплуатируется более 50 лет, то каждый последующий год прибавляет 1% в показатель износа.

Кто может провести проверку

Наиболее качественно провести определение физического износа сооружений могут эксперты государственной или независимой организации. При этом обе они на законодательном уровне имеют абсолютно равный статус. На сегодняшний день получила доверие у клиентов и укрепила свой рейтинг независимая лицензированная компания, которая прошла государственную регистрацию и имеет аккредитацию. Ее специалисты полностью соответствуют предъявляемым требованиям:

• имеют высшее профильное образование;
• прошли теоретическую и практическую подготовку по данному направлению;
• готовили или участвовали в данном виде проверок;
• используют в работе эффективные методы и приемы исследований, современное или традиционное оборудование и инструментарий.