Здания любого назначения в течение всего срока эксплуатации постоянно подвергаются различным воздействиям, что приводит к снижению первоначальных характеристик. Дома со временем утрачивают прочность, устойчивость, надежность, а следовательно, безопасность для пребывания в них людей и использования по назначению.

Кроме того, нещадно разрушает дома время. Потому при определении физического износа зданий учитываются не только техническое состояние конструктивных элементов, но и срок ввода в эксплуатацию.

Вследствие изменения характеристики снижается рыночная стоимость объекта недвижимости, поэтому для адекватной оценки приходится устанавливать степень изношенности как отдельных элементов, так и всего строения.

Что приводит к изнашиванию и старению?

Основными причинами вызывающими преждевременное старение объектов недвижимости являются:

• Воздействие природных факторов. К ним следует отнести температурные перепады, атмосферные осадки, ветры, подтопления, стихийные бедствия.
• К человеческим фактором, оказывающим негативное воздействие, следует отнести условия эксплуатации и обслуживания. Например, при своевременном проведении текущего и капитального ремонта, процесс старения замедляется, а технические характеристики восстанавливаются, следовательно, увеличивается остаточный срок эксплуатации.
• Техногенные аварии – это важный фактор, который может резко изменить техническое состояние здания, привести его к полному разрушению и невозможности восстановления.

Между тем, некоторые виды повреждений подлежат восстановлению и укреплению, но в этой ситуации необходимо определение физического износа здания, для расчета финансовых затрат на ремонт и установления его экономической целесообразности.

Методы установления объемов изношенности строений?

До недавнего времени было принято определять уровень изношенности объектов недвижимости с помощью таблиц. Однако такой подход не давал полной картины о фактическом техническом состоянии строения, поэтому сегодня чаще прибегают к экспертному методу.

То есть, специалистами проводится строительно-техническая экспертиза, цель которой состоит в выявлении дефектов, полученных в результате эксплуатации строения и отклонений от первоначальных значений, вызванных естественным процессом старения.

Как проводится экспертиза?

При определении физического износа зданий учитывается срок эксплуатации, поэтому анализу, прежде всего, подвергается проектная документация.

Далее, проводится визуальный осмотр, в ходе которого обнаруживаются видимые невооруженным глазом дефекты. Это могут трещины на внутренних стенах или фасаде, выпавшие кирпичи и декоративные элементы, крен дома, расхождения стыков между панелями, выбоины, наличие влаги в подвальных помещениях, плесень, грибок или иные биологические повреждения.

При осмотре производятся измерения с помощью простых инструментов. Специалисты обычно используют отвес, рулетку, угольник, лупу.

Все обнаруженные дефекты фиксируются посредством фотосъемки.

Далее, проверяется техническое состояние конструктивных элементов – фундамента, перекрытий, полов, кровли, несущих стен, перегородок, систем отопления вентиляции, водопровода и канализации, а также газоснабжения и электрики. Здесь используется сложное диагностическое оборудование и испытательная аппаратура.

Для определения качества строительных материалов проводятся лабораторные анализы.

По совокупности всех выявленных дефектов составляется экспертное заключение, в котором указан процент уровня изношенности.

Для чего это нужно?

Необходимость в установлении степени физического износа возникает для объективной оценки стоимости объекта недвижимости. При установлении технического состояния объекта. При планировании ремонтных и восстановительных работ и определения их экономического целесообразности.

Кто проводит установление технического состояния строений?

Сегодня, чтобы провести строительную экспертизу для определения изношенности отдельных элементов и здания в целом, не обязательно обращаться в БТИ. Такие исследования можно заказать в Федерации судебных экспертов. Эта компания проводит все виды строительно-технических экспертиз и выдает обоснованные заключения, которые можно использовать при решении споров относительно стоимости объекта недвижимости.

Кроме того, компания имеет в своем распоряжении передовое высокоточное диагностическое оборудование, что позволяет осуществлять весь комплекс исследований для определения технического состояния конструктивных элементов зданий. А наличие собственных лабораторий позволяет проводить анализы строительных материалов для определения их качества.