С течением времени все элементы строений утрачивают свои первоначальные характеристики, в результате чего дом становится непригодным для дальнейшей безопасной эксплуатации. Однако своевременное определение физического износа конструкций здания позволяет устранить дефекты и продлить экономическую и эксплуатационную жизнь объекта.

Даже несущественные отклонения от установленных нормативов и первоначальных параметров, которые происходят из-за воздействия природно-климатических факторов и в результате жизнедеятельности человека, снижают рыночную стоимость объекта, поэтому установление степени изношенности становится необходимым мероприятием при оценке недвижимости.

Кроме того, выявление дефектов конструктивных элементов позволяет определить тип и объемы ремонтных и восстановительных работ.

Как осуществляется установление уровня изношенности?

Наиболее точным методом для установления степени повреждений и выявления дефектов является строительно-техническая экспертиза. Она проводится по различным направлениям:

• Обследование фундамента с целью обнаружения мелких и глубоких трещин на цоколе и фундаментных столбах, выпадение камней на цоколе, перекос и неравномерное оседание дома, изменение геометрии стен, оконных и дверных проемов.
• Обследование стен и перегородок направлено на выявление следующих недостатков – отслаивание штукатурки, появление трещин, плесени, грибка, расхождение на стыках панелей, выпадение отдельных камней, выпучивание, искривления и иные нарушения геометрических показателей, отклонение от вертикальной оси.
• Перекрытия оценивается по таким признакам, как появление расхождений на стыках между плитами, деформация и смещение плит, обнаружение следов протечек и промерзаний.
• Лестницы оцениваются по следующим параметрам – появление незначительных выбоин, потертостей, а также повреждения перил и балясин, появление механических повреждений на косоурах и изменение их геометрии, прогибы и искривления, обнаружение участков с обнаженной арматурой, отсутствие частей ограждений.
• Балконы и лоджии. Такие признаки, как следы подтеков, мелких трещинок и повреждений, нарушение геометрических параметров, участки разрушения в местах примыкания к стене являются определяющим при оценке этих архитектурных элементов.
• Оконные и дверные конструкции оценивается по таким признакам, как наличие незначительных и существенных изъяны полотен, искривления и перекосы, неплотное примыкание, наличие расхождений в местах стыков со стеной, а также механические и грибковые поражения коробок.

Кроме того, при определении физического износа конструкций здания проверке повергаются крыши на предмет обнаружения дефектов ограждений, кровли, подкрышных балок.

Методы исследования

Обычно оценка физического состояния осуществляется путем визуального осмотра. При этом производятся различные измерения с использованием простого инструментария, например, строительного угольника, отвеса, рулетки.

Однако для проверки прочности отдельных элементов приходится производить аппаратные испытания, а установление качества строительных материалов требует проведения лабораторных исследований.

При определении физического износа конструкций здания принимаются во внимание полученные при строительно-технической экспертизе параметры, которые суммируются и выражаются в процентах.

Дом считается в хорошем состоянии, если процент изношенности не превышает 10%. Если признаки износа составляют 10 до 30%, то считается состояние удовлетворительным. Неудовлетворительная оценка присваивается при наличии дефектов от 30 до 60 %. Ветхим строение признается при 60-75% износа. Если совокупный процент превышает 75%, то дом признается аварийным и непригодным для дальнейшей эксплуатации. В такой ситуации он полежит демонтажу.

Где заказать оценку технического состояния строений?

Если определение износа конструкций здания необходимо для инвентаризации жилищного фонда, то экспертные обследования осуществляется БТИ. Однако следует учесть, что данный вид услуг сегодня пользуется повышенным спросом, поскольку требуется для определения реальной стоимости недвижимости или при планировании капитального ремонта и реконструкции, направленных на улучшение эксплуатационных характеристик. Поэтому лучше обращаться в частные экспертные компании, например, в Федерацию судебных экспертов. Это позволит не только существенно сэкономить время, но получить достоверные данные о техническом состоянии конструктивных элементов здания. Ведь экспертные обследования специалистами компании осуществляются с использованием высокоточного передового оборудования. А расчеты производятся в соответствии с установленными нормативами.