Установление степени износа зданий и сооружений — важное и ответственное дело, которое должно быть организовано и проведено в период подготовки строительных объектов к сделкам купли-продажи или сдачи в аренду, а также капитальному ремонту или реставрационно-восстановительным работам

Его необходимость повышается, если учесть, что, имея в руках объективные данные, проще рассчитать сметную документацию и предусмотреть возможные затраты, а также стоимость на рынке недвижимости.

Обе стороны договора должны понимать, что визуальный осмотр и определение износа «на глазок» по внешним субъективным впечатлениям чревато дальнейшими неприятностями, связанными с непредвиденными тратами и устранением серьезных дефектов строений, которые могут потребовать значительных материальных затрат.

Как получить достоверную информацию

Чтобы получить объективные данные о состоянии строений, нужно воспользоваться услугами государственной или независимой экспертной компании – обеим российским законодательством установлен равноценный статус. А это значит, что при наличии государственной регистрации и аккредитации компании предоставят необходимые материалы, так как их специалисты владеют методикой проведения работ и знают, как установить износ зданий и сооружений.

При этом практика свидетельствует, что при обращении в независимую компанию, которая имеет полный пакет разрешительных и правоустанавливающих документов, клиент получает ряд преимуществ:

• он избавлен от долгого ожидания своей очереди;
• все работы осуществляются на основании составленного и подписанного договора по доступной цене с соблюдением сроков их исполнения;
• эксперты несут персональную ответственность за объективность и достоверность предоставляемых сведений.

Сотрудники независимой лицензированной компании отличаются оперативностью выполнения заданий, высоким уровнем профессионализма, а также имеют:

• высшее профильное образование;
• практический опыт проведения исследований данного направления;
• умеют эффективно применять современные методы и приемы экспертизы, традиционное и новейшее оборудование и инструментарий.

Какие виды износа исследуются

Классификация износа зданий и сооружений имеет широкую шкалу, однако наиболее общие положения аккумулированы в следующих видах:

• оценочном,
• физическом,
• функциональном (моральном);
• экономическом (внешнем).

При этом каждый из них имеет свои подвиды, расширяющие представления об износе.

1. Оценочный износ является отражением реакции рынка недвижимости на характеристики данных объектов, отличающиеся от тех, которыми обладает современное только что построенное здание. При этом он может вобрать в себя показатели других видов, из которых складывается общая картина и не соответствовать времени проведенных улучшений.
2. Физический характеризуется снижением стоимости за счет частичной или полной утраты потребительских свойств сооружения, происшедшей по причинам, связанным с естественным старением или из-за неправильной его эксплуатации.
3. Для функционального свойственно уменьшение стоимости из-за несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим характеристикам.
4. Внешний (экономический) износ является показателем снижения стоимости недвижимости, причиной которого стали изменения внешней среды: социальные, экономические, экологические, демографические причины, особенности планировки и другие качественные параметры.

Физический износ включает два «подвида»: устранимый и неустранимый. Их установление является обязательным, так как в первом случае позволяет выявить незначительные недостатки и изъяны, ликвидация которых значительно снизит показатели износа и улучшит позиции имущества на рынке недвижимости. При этом не потребуется больших денежных трат.

Для неустранимого характерны настолько значительные материальные вложения, что специалисты выясняют, насколько целесообразно и фактически возможно их устранение. Экономический (внешний) износ всегда относится к разряду неустранимых.

Объекты проверки

Установление износа проводится с использованием специальной методики и рассчитывается с использованием формулы, позволяющей определить фактический уровень его состояния. При этом объектами контроля становятся:

• проектная и другая документация, отражающая особенности строительства и порядок эксплуатации зданий и сооружений;
• внешний вид дома;
• фундамент (цоколь) и его состояние;
• геометрия стен и несущих конструкций;
• крыша, кровля, чердачные перекрытия;
• оконные и дверные блоки, балконы, лестничные марши;
• наличие и состояние инженерных систем и коммуникаций.

Все полученные данные анализируются, обобщаются, рассчитывается процент износа, после чего оформляется экспертное заключение.