Когда речь заходит об износе зданий, важно понимать, что существует несколько их видов, каждый из которых вносит свой вклад в определение фактического состояния объектов.

Износ характеризуется снижением показателя полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности, с точки зрения потенциального покупателя, арендатора или инвестора, и выражается в снижении его стоимости (обесценении) с течением времени под воздействием различных факторов.

Он рассчитывается в процентах по уникальной формуле с использованием специальной методики.

Виды износа зданий и сооружений важны как фактор установления возможности дальнейшей их эксплуатации, а также при расчетах необходимых финансовых вложений при подготовке к проведению капитального ремонта, реставрационно-восстановительных работ, сделок купли-продажи или аренды.

Многообразие видов износа

Несмотря на разнообразие способов определения состояния строительного объекта, наиболее востребованными и эффективными являются следующие:

• физическое, с помощью которого устанавливают, насколько за время эксплуатации строение утратило свои первозданные технические характеристики и свойства, полученные на момент окончания строительства;
• моральное (функциональное), отражающий причины снижения рыночной стоимости объекта;
• экономическое (внешнее), связанный с негативным влиянием внешних факторов, в том числе – политических, экологических, экономических.

Все три вида объединены одним понятием: совокупный износ.

Еще одна группа исследований фактического состояния объекта, которая дополняет первую, рассматривается «под эгидой» названия «Износ в оценочной деятельности». Он включает два вида контроля: устранимый и неустранимый.

1. Устранимый износ подразумевает выявление небольших дефектов и недостатков, которые легко устранить, и они не потребуют больших финансовых затрат. Зато после их ликвидации степень износа может значительно снизиться, а стоимость объекта на рынке недвижимости возрастет.

Обычно этот вид контроля определяет состояние элементов, фактический срок службы которых меньше нормативного срока эксплуатации самих зданий и сооружений. К ним относятся: оконные и дверные блоки, витражи, ворота, все виды отделки.

2. Неустранимый износ может потребовать значительных вложений, денег и сил. При этом результативность проведения операций по ликвидации имеющихся недостатков может оказаться значительно ниже объемов вложений. Поэтому проведение работ по устранению данного вида износа обычно бывает экономически нецелесообразным и не выгодным, с точки зрения инвестирования средств.

К факторам неустранимого износа относятся так называемые долгоживущие элементы:

• фундаменты,
• стены,
• чердачные и другие виды перекрытий,
• покрытия,
• перегородки и несущие конструкции,
• лестницы, крыши и другие.

К этому виду износа также может относиться состояние несъемных элементов видов отделки конструкций, внутренних технических систем, инженерное оборудование. Кроме того, к неустранимому износу могут отнести экономическую нецелесообразность или невозможность, в силу планировки объекта, установку, восстановление или реконструкцию инженерных систем и коммуникаций, телефонизацию и подключение локальной компьютерной сети, обеспечение газоснабжением и другие затратные работы.

Моральный (функциональный) износ характеризует степень несоответствия основных параметров, определяющих условия проживания, объем и качество предоставляемых услуг, современным требованиям.

При этом категории устранимых и неустранимых показателей рассматриваются при определении физического и функционального износа. Что касается внешнего (экономического), он всегда относится к неустранимым. Сюда попадают следующие факторы, влияющие на возможность дальнейшей эксплуатации строения и его презентабельности:

• экономическая ситуация в данном регионе;
• экологическая обстановка;
• место расположения объекта;
• наличие развитой инфраструктуры;
• наличие обременений на данном объекте и другие показатели.

Как качественно провести исследования

Чтобы получить исчерпывающую информацию о состоянии объекта, можно заказать его в независимой экспертной компании, прошедшей государственную регистрацию и аккредитацию, сотрудники которой соответствуют следующим требованиям:

• имеют высшее профильное образование;
• прошли соответствующую теоретическую и практическую подготовку по данному направлению;
• умело пользуются эффективными методами и приемами исследования;
• мастерски применяют традиционное и современное оборудование для проведения качественного объективного контроля;
• имеют положительный опыт проведения проверок;
• отличаются высоким уровнем профессионализма.

В ходе работ для независимой оценки состояния будут использованы расчеты по всем видам износа зданий и сооружений

Результаты проведенных работ, а также выводы и рекомендации будут оформлены в экспертное заключение.