Техническая экспертиза. Тема: по ОИ и фундаменту.
Добрый день.
Собственники помещений в жилом комплексе сообщают о наличии следующих вопросов:
– необходимо составить перечень общего имущества для включения в договор обслуживания с управляющей организацией. Часть помещений, которые предположительно относятся к общему имуществу, была реализована третьим лицам. При этом предполагается, что расходы, связанные с использованием таких помещений, включаются в платежные документы на обслуживание. В частности, речь идет о помещении диспетчерской с коммуникациями слаботочных систем. Также имеются вопросы в отношении помещений, предназначенных для размещения объектов инфраструктуры, включая зону отдыха, бассейн, тренажерный зал и иные помещения. Требуется получение документального подтверждения принадлежности указанных помещений к общему имуществу согласно проектной документации.
– на подземных этажах парковки выявлены очаги протечек, предположительно связанные с нарушением гидроизоляции фундамента. Необходимо проведение строительной экспертизы. По результатам планируется обращение в судебные органы с целью устранения недостатков и продления гарантийных обязательств застройщика.
Просим направить предложения по стоимости и условиям выполнения работ по указанным направлениям.
С уважением.
Здравствуйте.
Рады приветствовать вас на сайте Союза «Федерация судебных экспертов».
В ответ на ваше обращение сообщаем, что по обозначенным вопросам возможно проведение комплексного исследования в формате технической экспертизы, включающей анализ проектной документации, правового статуса помещений и строительное обследование конструкций подземной части здания.
Техническая экспертиза по составу общего имущества (ОИ)
Первый блок вопросов касается определения перечня общего имущества многоквартирного дома для корректного включения в договор управления.
В рамках технической экспертизы проводится:
- Анализ проектной документации (разделы АР, КЖ, ОВ, ВК, ЭОМ и др.).
- Сопоставление проектных решений с фактической планировкой.
- Проверка назначения помещений по проекту и разрешению на ввод объекта в эксплуатацию.
- Оценка соответствия статуса помещений положениям ст. 36 ЖК РФ.
- Подготовка вывода о принадлежности спорных помещений к общему имуществу.
Особое внимание уделяется помещениям диспетчерской со слаботочными системами, техническим узлам, зонам инфраструктуры (бассейн, тренажерный зал, зона отдыха). Если данные помещения предусмотрены проектом как обеспечивающие эксплуатацию всего здания, они могут относиться к общему имуществу независимо от факта их последующей реализации третьим лицам.
Техническая экспертиза в данной части позволит получить документально подтвержденный вывод о назначении и принадлежности помещений на основании проектных решений и нормативных требований.
Техническая экспертиза фундамента и подземной парковки
Второй блок касается выявленных протечек на подземных этажах.
Строительная часть исследования включает:
- визуальное обследование конструкций;
- инструментальное обследование фундамента;
- определение состояния гидроизоляции;
- выявление источников проникновения влаги;
- анализ соответствия выполненных работ проектной документации;
- оценку соблюдения строительных норм.
При необходимости проводятся вскрытия локальных участков, тепловизионная съемка, измерение влажности, лабораторный анализ материалов.
В рамках технической экспертизы формируется вывод о причинах образования протечек — это может быть нарушение технологии устройства гидроизоляции, применение некачественных материалов, дефекты швов либо нарушение дренажной системы.
Стоимость проведения
Стоимость зависит от объема объекта и перечня вопросов.
- Анализ проектной документации и определение состава общего имущества — от 80 000 до 150 000 рублей.
- Строительное обследование подземной части и фундамента — от 120 000 до 300 000 рублей в зависимости от площади и сложности доступа.
- Комплексная экспертиза по двум направлениям рассчитывается индивидуально.
При судебном формате стоимость определяется с учетом процессуальных требований и возможного участия эксперта в заседаниях.
Сроки выполнения
Срок проведения составляет:
- 15–25 рабочих дней для анализа проектной документации;
- 20–40 рабочих дней для строительного обследования;
- при комплексном исследовании — до 45 рабочих дней.
Если экспертиза назначается судом, сроки устанавливаются определением суда.
Необходимые документы
Для проведения исследования потребуется:
- проектная документация (утвержденная версия);
- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
- технический паспорт здания;
- договоры долевого участия (при необходимости);
- акты осмотра протечек;
- фото- и видеоматериалы;
- документы управляющей организации;
- гарантийные обязательства застройщика.
Чем полнее комплект документов, тем точнее выводы.
Порядок проведения
Процедура включает:
- Заключение договора или назначение экспертизы судом.
- Передачу документации.
- Выезд специалистов на объект.
- Инструментальные измерения и фиксацию дефектов.
- Анализ нормативной базы.
- Подготовку заключения.
Техническая экспертиза оформляется в письменном виде с приложением схем, фотоматериалов и расчетов.
Возможные трудности
В ходе исследования могут возникнуть сложности:
- неполный комплект проектной документации;
- ограниченный доступ к техническим помещениям;
- скрытые дефекты конструкций;
- различия между проектом и фактическим исполнением;
- сопротивление застройщика предоставлению документов.
Также следует учитывать, что определение принадлежности помещений к общему имуществу может требовать дополнительного анализа правоустанавливающих документов.
Где провести в Москве
Проведение комплексных строительных и инженерных исследований возможно в специализированных экспертных учреждениях. Союз «Федерация судебных экспертов» осуществляет проведение строительных обследований и анализа проектной документации в Москве с подготовкой официальных заключений, пригодных для использования в переговорах либо в судебном процессе.
Общие рекомендации
Перед обращением рекомендуется:
- собрать инициативную группу собственников;
- обеспечить доступ к проектной документации;
- зафиксировать дефекты протечек актом;
- определить перечень вопросов для эксперта.
Комплексная техническая экспертиза позволит документально подтвердить состав общего имущества и установить причины строительных недостатков фундамента, что создаст правовую основу для предъявления требований к застройщику.
За подробной и точной консультацией приглашаем вас в наш офис Союз «Федерация судебных экспертов», адрес которого указан на сайте: https://strexp.ru/contacts