Добрый день. Оценка рыночной стоимости объекта
Юридическое лицо является собственником нежилого помещения площадью 138,4 кв. м. Кадастровая стоимость объекта после проведения государственной кадастровой оценки была существенно увеличена по сравнению с ранее установленной.
Собственник намерен обратиться в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. В соответствии с требованиями законодательства к заявлению необходимо приложить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
В связи с этим просим подготовить отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения.
Вопрос для эксперта:
Какова рыночная стоимость нежилого помещения площадью 138,4 кв. м по состоянию на установленную дату оценки в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая нормы законодательства о государственной кадастровой оценке, об оценочной деятельности и федеральные стандарты оценки.
Просим по возможности оперативно направить предложение с подтверждением возможности проведения оценки, указанием сроков выполнения работы и ориентировочной стоимости услуг, а также условия подготовки отчета.
Здравствуйте.
Рады приветствовать вас на сайте Союза «Федерация судебных экспертов».
В ответ на ваше обращение сообщаем, что подготовка отчета об оценке в целях оспаривания кадастровой стоимости осуществляется в установленном законом порядке. В вашей ситуации требуется профессиональная оценка рыночной стоимости объекта — нежилого помещения площадью 138,4 кв. м — по состоянию на конкретную дату, соответствующую дате проведения государственной кадастровой оценки.
Оценка рыночной стоимости объекта для оспаривания кадастровой стоимости
Согласно действующему законодательству, при обращении в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо представить отчет, выполненный в соответствии с:
- Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
- Федеральными стандартами оценки (ФСО);
- нормами законодательства о государственной кадастровой оценке.
Оценка рыночной стоимости объекта проводится на конкретную дату оценки — как правило, это дата, по состоянию на которую была определена спорная кадастровая стоимость. Несоблюдение этого требования является основанием для отказа в удовлетворении иска.
Что включает подготовка отчета
В рамках работы выполняется:
- Анализ правоустанавливающих документов.
- Изучение характеристик помещения (площадь, назначение, этажность, состояние, инженерные сети).
- Осмотр объекта и фотофиксация.
- Анализ рынка коммерческой недвижимости в соответствующем сегменте.
- Подбор аналогов.
- Применение сравнительного, а при необходимости доходного подхода.
- Расчет итоговой величины.
- Подготовка отчета в соответствии с ФСО.
Таким образом, оценка рыночной стоимости объекта представляет собой не просто расчет, а комплексное аналитическое исследование с экономическим обоснованием.
Вопрос для эксперта
Формулировка вопроса может быть следующей:
«Какова рыночная стоимость нежилого помещения площадью 138,4 кв. м по состоянию на ___ дату оценки в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации?»
Именно такая формулировка соответствует судебной практике и требованиям процессуального законодательства.
Стоимость проведения
Стоимость подготовки отчета зависит от:
- местоположения объекта;
- сложности анализа рынка;
- даты ретроспективной оценки;
- необходимости дополнительного экономического обоснования.
Ориентировочная стоимость проведения оценки рыночной стоимости объекта составляет от 35 000 до 70 000 рублей. Если требуется участие оценщика в судебном заседании или подготовка экспертного заключения в процессуальном формате, стоимость может быть выше.
Сроки выполнения
Срок подготовки отчета составляет в среднем от 7 до 15 рабочих дней.
Если требуется ретроспективный анализ рынка на прошлую дату, срок может увеличиться до 20 рабочих дней.
Необходимые документы
Для проведения оценки рыночной стоимости объекта потребуется:
- выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающие документы;
- технический паспорт или поэтажный план;
- сведения о фактическом использовании помещения;
- информация о наличии обременений;
- дата, на которую необходимо определить стоимость.
При наличии договора аренды может потребоваться его анализ.
Порядок проведения
Процедура включает:
- Заключение договора на проведение оценки.
- Предоставление документов.
- Осмотр помещения.
- Проведение расчетов.
- Подготовку и выдачу отчета.
Отчет подписывается оценщиком, состоящим в СРО, и сопровождается положительным экспертным заключением СРО (при необходимости для суда).
Возможные трудности
В процессе могут возникнуть сложности:
- отсутствие доступа к помещению для осмотра;
- недостаточность рыночных аналогов;
- расхождения в характеристиках объекта;
- необходимость ретроспективной оценки;
- процессуальные требования суда к форме отчета.
Важно учитывать, что суд оценивает не только итоговую цифру, но и обоснованность расчетов.
Где провести в Москве
Проведение оценки возможно в специализированных организациях, осуществляющих профессиональную деятельность в сфере оценки недвижимости. Союз «Федерация судебных экспертов» осуществляет подготовку отчетов для оспаривания кадастровой стоимости в Москве с соблюдением требований законодательства и федеральных стандартов.
Общие рекомендации
Перед обращением в суд рекомендуется:
- определить точную дату оценки;
- собрать полный пакет документов;
- проверить соответствие отчета требованиям ФСО;
- подготовить административное исковое заявление.
Корректно выполненная оценка рыночной стоимости объекта является ключевым доказательством в суде при установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и позволяет существенно снизить налоговую нагрузку при наличии оснований.
За подробной и точной консультацией приглашаем вас в наш офис Союз «Федерация судебных экспертов», адрес которого указан на сайте: https://strexp.ru/contacts