Процедура установления износа строительных объектов назначается в случаях их подготовки к проведению капитального ремонта, с целью составления сметы для приобретения и доставки стройматериалов, а также оплаты работы мастерам. Без расчета износа не обойтись при заключении сделки купли-продажи или сдачи их в аренду.

Выявление параметров износа позволяет наиболее реально установить их фактическую стоимость и соотнести ее с ценами на рынке недвижимости. Нередко управляющие компании, если объекты находятся под их контролем, в целях экономии денежных средств проводят самостоятельное обследование строительных объектов, полагая, что беглый визуальный осмотр даст возможность самостоятельно определить степень их износа. Такой же точки зрения придерживаются некоторые покупатели и арендаторы.

Однако такая непрофессиональная оценка и дилетантский подход к решению этого серьезного вопроса может преподнести в дальнейшем массу неприятных сюрпризов и привести к длительным судебным тяжбам.

Чтобы получить наиболее достоверную информацию и максимально точные данные, стоит обратиться к специалистам независимой лицензированной компании, которые в совершенстве владеют специальной методикой и знают, как рассчитать износ зданий и сооружений.

При этом используются разные варианты расчета и виды определения износа, который вычисляется в процентах по разработанной формуле.

Виды и способы вычислений

За время эксплуатации строение теряет ряд качеств, которые были им получены при строительстве, что сказывается, в случае продажи, на его цене. Применение различных видов расчета износа дает возможность получить наиболее объективные сведения о состоянии объекта. Среди наиболее часто используемых, специалисты применяют два основных вида:

• физический, включающий варианты устранимого и неустранимого износа;
• моральный, имеющий дополнительные «подкатегории», куда входит оценка внешнего вида объекта, расчет продажной стоимости и другие компоненты.

Физический износ характеризуется появлением как небольших дефектов, неминуемо возникающих в процессе эксплуатации объекта в процессе эксплуатации объекта, так и явных или скрытых признаков его разрушения:

• наличия ветхости и гниения отдельных элементов строений или всей конструкции;
• трещин на фундаменте и стенах;
• появления ржавчины и признаков коррозии;
• снижения или полную потерю инженерными системами своих эксплуатационных качеств;
• конструкционных дефектов здания.

Устранимый износ не представляет сложности в ликвидации: мелкие дефекты и изъяны можно исправить в короткое время при небольших денежных затратах.

Что касается неустранимого износа, то какие-либо конструкционные улучшения и изменения, чаще всего, являются нецелесообразными, так как потребуют больших финансовых вложений, которые вряд ли окупятся в процессе оставшегося срока эксплуатации. К такому виду износа относятся:

• дефекты, выявленные в несущих конструкциях, замена которых невозможна;
• нарушение геометрии отдельных элементов зданий или всего сооружения в целом;
• низкая звуко- и шумоизоляция;
• планировка, не отвечающая современным строительным требованиям и нормам.

На уровень данного показателя влияют также место расположения объектов, наличие развитой инфраструктуры, экологическая обстановка в данной территории, экономическая ситуация в регионе, наличие обременений на данных объектах и другие параметры. Все они всегда относятся к элементам неустранимого износа и характеризуют внешний (экономический) износ.

Какие исследования проводятся

В ходе проверки, которая предусматривает ряд обязательных мероприятий, специалисты проводят:

• ознакомление с проектной документацией, где могут обнаружены изъяны, возникшие еще на стадии проектирования;
• визуальный осмотр зданий и сооружений;
• различные виды контроля с применением традиционного и современного оборудования и инструментария;
• лабораторные исследования состояния строительных материалов;
• анализ состояния инженерных систем и коммуникаций.

Кто проводит проверку

Наиболее достоверные сведения об износе зданий и сооружений могут предоставить специалисты государственной или независимой экспертной организации. Стоит знать, что обе на законодательном уровне имеют абсолютно равный статус. При этом в последнее время многие отдают предпочтение независимым экспертам компании, которая прошла государственную регистрацию и аккредитацию. Ее специалисты полностью соответствуют предъявляемым требованиям:

• имеют высшее образование по профилю;
• прошли соответствующую теоретическую и практическую подготовку;
• имеют опыт проведения данного вида проверок;
• используют в работе эффективные методы и приемы исследований.

Полученные данные анализируются и вводятся в формулу, с помощью которой и рассчитывается процент износа зданий и сооружений. Результаты оформляются в экспертное заключение.