Сначала о стандартных принципах, которыми они руководствуются

Если надо оценить ремонт, начинают с таких моментов, обусловленных самим объектом владения, как:

• принцип возрастания и уменьшения доходов;
• принцип баланса;
• принципы экономической величины и экономического же разделения;
• факторов производства.

В свою очередь, существование рыночной среды обуславливает воздействие конкурентных факторов, баланса спроса и предложения, временной динамики и так далее.

Что же отсюда последует

Разнообразие подходов и необходимость учитывать множество принципов приводят к появлению нескольких величин оценки. Сопоставление и анализ показывает, какой вариант самый лучший, и позволяет подсчитать наиболее реальную цену.

Теперь о подходах — каковы они, какие способы применяются оценщиками

При затратном методе учитывается расход на реконструкцию либо замещение объекта до целевого состояния, с поправкой на накопленный объективный износ, как обусловленный эксплуатацией, так и связанный с непредвиденными событиями. Предполагается, что потребитель не станет платить за отремонтированный объект недвижимости более, чем, чем за такой же новый.

Под стоимостью замещения понимается самая низкая стоимость покупки объекта на свободном рынке в режиме полной конкуренции; поскольку строго таких же на рынке нет, то подбирается наиболее полный по основным параметрам аналог либо ряд аналогов, а затем выясняют степень сходства и различия, влияние ее на цену.

Использование доходного метода означает оценку предстоящих выгод от владения объектом при использовании его наиболее рациональным способом (предполагается по умолчанию, что инвесторы или обычные покупатели получают возможность извлекать доход в течение нескольких лет, пока объект может применяться вообще либо без дополнительного ремонта.

Рыночная схема подразумевает сопоставление с подобными по виду ремонтами, состоявшимися ранее. То есть, скажем — проведенные в двухкомнатных квартирах в кирпичных домах на втором этаже в центре города Х, включавшие замену сантехники, переклейку обоев, монтаж натяжного потолка, перенос розеток (пример условный).

Помимо точных аналогов, могут использовать и приблизительные (отличающиеся по одному или нескольким параметрам, к примеру, по этажности постройки, материалу стен, количеству комнат, полезной площади), на отличающиеся характеристики вводятся коррективы.