Судебная кадастровая оценка представляет собой один из наиболее сложных и востребованных институтов в системе арбитражного и административного судопроизводства Российской Федерации. Юридическая природа данного института обусловлена необходимостью установления экономически обоснованной стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения и иных публично-правовых отношений, одновременно гарантируя правообладателям эффективные механизмы защиты от экономически необоснованного завышения кадастровой стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» образуют нормативно-правовую базу, регламентирующую как проведение государственной кадастровой оценки, так и судебный порядок оспаривания её результатов. Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации (глава 25) устанавливает процессуальные особенности рассмотрения дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Настоящая статья представляет собой комплексное исследование правового института судебной кадастровой оценки, включая анализ нормативного регулирования, процедурные аспекты оспаривания, требования к доказательственной базе, а также систематизацию актуальной судебной практики, включая разъяснения Верховного Суда Российской Федерации.

1. Понятие и правовая природа судебной кадастровой оценки

1.1. Определение кадастровой стоимости как объекта судебного контроля

Кадастровая стоимость объектов недвижимости представляет собой установленную в порядке государственной кадастровой оценки рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную методами массовой оценки, или, при невозможности применения методов массовой оценки, рыночную стоимость, определенную индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (статья 3 Федерального закона № 237-ФЗ).

Судебная кадастровая оценка — это процессуальная деятельность суда, осуществляемая в рамках административного судопроизводства, по проверке законности и обоснованности результатов определения кадастровой стоимости, включая право административного истца требовать установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

1.2. Юридическое значение кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость имеет определяющее значение для исчисления следующих обязательных платежей и иных публично-правовых обязательств:

1. Налог на имущество организаций — налоговая база определяется как кадастровая стоимость в отношении объектов недвижимости, включенных в соответствующий перечень субъекта Российской Федерации (статья 378.2 Налогового кодекса РФ).
2. Земельный налог — налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков (статья 390 Налогового кодекса РФ).
3. Налог на имущество физических лиц — налоговая база исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения (статья 402 Налогового кодекса РФ).
4. Арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности — в случаях, когда арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости.
5. Выкупная стоимость земельных участков при приобретении их в собственность.
6. Нормативно-правовое регулирование судебной кадастровой оценки

Система правовых актов, регламентирующих судебную кадастровую оценку, включает следующие уровни:

2.1. Законодательные акты

1. Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации(глава 25) — устанавливает процессуальный порядок рассмотрения дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
2. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»— определяет правовые основы оценочной деятельности, включая требования к проведению оценки рыночной стоимости .
3. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»— регулирует порядок проведения государственной кадастровой оценки, создания и деятельности бюджетных учреждений, наделенных полномочиями по определению кадастровой стоимости.
4. Налоговый кодекс Российской Федерации— определяет порядок исчисления налогов исходя из кадастровой стоимости.

2.2. Подзаконные нормативные правовые акты

1. Приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336«Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» — устанавливает методологию проведения кадастровой оценки .
2. Федеральные стандарты оценки (ФСО)— регламентируют требования к проведению оценки рыночной стоимости.

2.3. Разъяснения Верховного Суда Российской Федерации

1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28«О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» — основополагающий акт, разъясняющий порядок применения законодательства.
2. Обзоры судебной практики Верховного Суда РФ по делам об оспаривании кадастровой стоимости.
3. Субъекты права на оспаривание кадастровой стоимости

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ № 28, правом на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости обладают следующие лица:

3.1. Правообладатели объектов недвижимости

1. Собственники объекта недвижимости— обладают безусловным правом на оспаривание.
2. Лица, владеющие объектом недвижимости на праве хозяйственного ведения или оперативного управления— государственные и муниципальные унитарные предприятия, учреждения.
3. Арендаторы— в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

3.2. Публично-правовые образования

1. Органы государственной власти— в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности.
2. Органы местного самоуправления— в отношении объектов, находящихся в муниципальной собственности.

3.3. Иные лица

Правообладатели земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, в части оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, влияющей на размер платы за коммунальные услуги.

4. Основания и порядок оспаривания кадастровой стоимости

4.1. Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Статья 22 Федерального закона № 237-ФЗ устанавливает следующие основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости:

1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (включая технические и(или) количественные характеристики, правовой режим объекта).
2. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

4.2. Досудебный порядок урегулирования

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости возможно только после обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при территориальном органе Росреестра (статья 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ). Исключение составляют случаи, когда заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления рыночной стоимости.

4.3. Судебный порядок оспаривания

4.3.1. Подсудность

Административные иски об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подаются:

• В Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и автономного округа(статья 20 КАС РФ) — по общему правилу.
• В арбитражный суд— в случаях, когда заявителем является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, а спор связан с осуществлением предпринимательской деятельности.

4.3.2. Сроки обращения

Общий срок обращения в суд составляет пять лет с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости. Пропущенный срок может быть восстановлен судом при наличии уважительных причин.

4.3.3. Дата, по состоянию на которую устанавливается кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость устанавливается судом в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость оспариваемого объекта недвижимости .

4.3.4. Период применения установленной стоимости

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ № 28, установленная судом кадастровая стоимость применяется:

• Для целей налогообложения — с 1 января налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
• Для иных целей — с даты внесения сведений об оспариваемой кадастровой стоимости в ЕГРН.

5. Доказательства в делах об оспаривании кадастровой стоимости

5.1. Отчет об оценке рыночной стоимости

Основным доказательством, представляемым административным истцом, является отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный независимым оценщиком — членом саморегулируемой организации оценщиков (статья 11 Федерального закона № 135-ФЗ).

Требования к отчету:

• Соответствие Федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, № 2, № 3).
• Наличие положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков (при оспаривании кадастровой стоимости, определенной в порядке государственной кадастровой оценки).
• Обоснование выбора подходов и методов оценки.
• Достоверность исходных данных и информации о ценах.

5.2. Судебная оценочная экспертиза

В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке или наличия между сторонами спора о величине рыночной стоимости суд назначает судебную оценочную экспертизу (статья 77 КАС РФ) .

5.2.1. Вопросы, ставящиеся перед экспертом

• Какова рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости?
• Соответствует ли отчет об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки?
• Если отчет не соответствует — какова действительная рыночная стоимость объекта?

5.2.2. Значение заключения судебной экспертизы

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, если согласно заключению судебной оценочной экспертизы представленный административным истцом отчет полностью или частично не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, кадастровая стоимость устанавливается судом в размере рыночной стоимости на основании заключения судебной экспертизы .

6. Актуальная судебная практика по делам об оспаривании кадастровой стоимости

6.1. Правовая позиция Верховного Суда РФ о приоритете рыночной стоимости

Верховный Суд РФ неоднократно подчеркивал, что рыночная стоимость, установленная в рамках судебной экспертизы, имеет приоритет над кадастровой стоимостью, определенной методами массовой оценки. Однако суд не связан заключением эксперта и оценивает его по общим правилам оценки доказательств.

6.2. Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 29.01.2025 № 18-КАД24-66-К4

В данном определении Верховный Суд РФ подтвердил право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости на основании проведенной судебной экспертизы. Судебная коллегия отметила, что суд первой инстанции правомерно установил кадастровую стоимость 27 объектов недвижимости на основании заключения судебной экспертизы, назначенной для проверки достоверности представленных истцом отчетов об оценке .

Ключевые выводы определения:

• Суд вправе принять за основу заключение судебной экспертизы даже в случае частичного несоответствия представленного истцом отчета требованиям законодательства.
• Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с даты, указанной в решении суда (с 1 января налогового периода, в котором подано заявление).
• При оспаривании кадастровой стоимости нескольких объектов допустимо назначение одной судебной экспертизы при условии единой методологической основы.

6.3. Решение Верховного Суда РФ от 03.07.2025 по делу № АКПИ25-222

Верховный Суд РФ рассмотрел административное исковое заявление об оспаривании абзаца первого пункта 73 Методических указаний о государственной кадастровой оценке (приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336). Истец полагал, что оспариваемая норма необоснованно исключает возможность применения установленной судом рыночной стоимости исходного земельного участка для определения кадастровой стоимости вновь образованных участков.

Верховный Суд РФ отказал в удовлетворении иска, указав следующее :

1. Вновь образованные земельные участки являются самостоятельными объектами недвижимости, которым присваиваются новые кадастровые номера, имеют новые (отличные от исходного участка) местоположение, конфигурацию и площадь.
2. Вновь образованные участки могут принадлежать к другим ценовым сегментам рынка недвижимости, иметь другие виды разрешенного использования, иные характеристики, что непосредственно влияет на их рыночную стоимость.
3. Оспариваемое положение не препятствует установлению кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков в размере рыночной стоимости в порядке, установленном законодательством.

Практическое значение решения: правообладатели вновь образованных земельных участков не могут автоматически применять рыночную стоимость исходного участка, установленную судом; требуется самостоятельное оспаривание кадастровой стоимости вновь образованных объектов.

6.4. Практика кассационных судов общей юрисдикции

Второй апелляционный суд общей юрисдикции (определение от 14.10.2025 по делу № 66а-648/2025) подтвердил право административного истца на установление кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости на основании заключения судебной экспертизы при наличии обоснованных сомнений в достоверности представленного отчета .

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции (определение от 15.10.2025 по делу № 88а-24701/2025) оставил без удовлетворения жалобу департамента имущественных отношений, подтвердив законность решения суда первой инстанции об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости .

7. Особенности оценки различных категорий объектов недвижимости

7.1. Земельные участки

Оценка рыночной стоимости земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости имеет следующие особенности :

• Приоритет сравнительного подхода— при наличии развитого рынка земельных участков аналогичного целевого назначения.
• Учет категории земель и вида разрешенного использования— изменение ВРИ может кардинально изменять стоимость.
• Анализ обременений— наличие сервитутов, зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) снижает стоимость.
• Инфраструктурная обеспеченность— наличие подведенных коммуникаций, транспортная доступность.

Методы оценки земельных участков :

1. Метод сравнения продаж — наиболее распространенный, основан на анализе цен сделок с аналогичными участками.
2. Метод валового рентного мультипликатора — для участков, сдаваемых в аренду.
3. Метод остатка — для оценки застроенных земельных участков.
4. Метод капитализации земельной ренты — для сельскохозяйственных земель.

7.2. Объекты капитального строительства

Оценка рыночной стоимости зданий и помещений для целей оспаривания кадастровой стоимости включает :

• Сравнительный подход — анализ цен предложения и сделок с аналогичными объектами.
• Доходный подход — для коммерческой недвижимости, приносящей доход.
• Затратный подход — для уникальных объектов, не имеющих аналогов.

8. Процессуальные особенности рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости

8.1. Лица, участвующие в деле

1. Административный истец — правообладатель объекта недвижимости.
2. Административный ответчик — уполномоченный орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости (орган исполнительной власти субъекта РФ, бюджетное учреждение).
3. Заинтересованные лица — орган регистрации прав, налоговые органы (при оспаривании кадастровой стоимости для целей налогообложения).

8.2. Распределение бремени доказывания

По общему правилу административный истец обязан доказать:

• Факт нарушения его прав оспариваемой кадастровой стоимостью.
• Величину рыночной стоимости объекта (путем представления отчета об оценке).

Административный ответчик вправе представлять доказательства соответствия кадастровой стоимости рыночной, а также возражения относительно представленного истцом отчета.

8.3. Последствия признания отчета об оценке недостоверным

В случае, если суд установит, что представленный истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, истец вправе:

1. Представить новый отчет об оценке, соответствующий установленным требованиям.
2. Ходатайствовать о назначении судебной оценочной экспертизы.

Суд вправе самостоятельно назначить экспертизу по собственной инициативе при наличии сомнений в достоверности представленных доказательств.

9. Судебные расходы по делам об оспаривании кадастровой стоимости

9.1. Государственная пошлина

При подаче административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости уплачивается государственная пошлина в размере, установленном статьей 333.19 Налогового кодекса РФ:

• Для физических лиц — 300 рублей.
• Для организаций — 2 000 рублей.

9.2. Расходы на проведение оценки и экспертизы

Расходы на составление отчета об оценке и проведение судебной экспертизы относятся к судебным издержкам (статья 106 КАС РФ) и подлежат распределению между сторонами по правилам статьи 111 КАС РФ:

• В случае удовлетворения требований административного истца — расходы взыскиваются с административного ответчика.
• При отказе в удовлетворении требований — расходы остаются на административном истце.

10. Типичные ошибки при оспаривании кадастровой стоимости и способы их предотвращения

10.1. Ошибки при подготовке отчета об оценке

1. Неверное определение даты оценки — рыночная стоимость должна определяться на ту же дату, что и оспариваемая кадастровая стоимость.
2. Использование недостоверных аналогов — оценщик должен использовать данные о сделках или предложениях, сопоставимых с объектом оценки.
3. Отсутствие обоснования выбора подходов — оценщик обязан обосновать применение или отказ от каждого из трех подходов.
4. Неправильный учет обременений — наличие сервитутов, аренды, ограничений должно влиять на величину рыночной стоимости.

10.2. Ошибки процессуального характера

1. Пропуск срока обращения — заявление должно быть подано в течение пяти лет с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН.
2. Несоблюдение досудебного порядка — обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (для дел, рассматриваемых в судах общей юрисдикции).
3. Неправильный выбор подсудности — административный иск подается в верховный суд республики, краевой, областной суд (для физических лиц) или в арбитражный суд (для юридических лиц и ИП).
4. Перспективы развития института судебной кадастровой оценки

11.1. Цифровизация государственной кадастровой оценки

С 2023 года в Российской Федерации завершен переход к проведению государственной кадастровой оценки исключительно бюджетными учреждениями. Это предполагает:

• Единую методологию определения кадастровой стоимости на всей территории страны.
• Повышение качества и достоверности кадастровой оценки.
• Сокращение количества судебных споров.

11.2. Изменения в законодательстве о налоговых льготах

С 2025 года вступили в силу изменения в Налоговый кодекс РФ, упрощающие порядок применения налоговых льгот для правообладателей, установивших кадастровую стоимость в размере рыночной в судебном порядке.

11.3. Развитие института судебной оценочной экспертизы

Верховный Суд РФ продолжает формирование единообразной практики по делам об оспаривании кадастровой стоимости, уделяя особое внимание:

• Требованиям к заключениям судебных экспертиз.
• Порядку оценки доказательств.
• Распределению судебных расходов.

12. Практические рекомендации для правообладателей объектов недвижимости

12.1. Действия при выявлении завышенной кадастровой стоимости

1. Заказ отчета об оценке рыночной стоимости у независимого оценщика — члена СРО, имеющего действующий квалификационный аттестат.
2. Обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (для физических лиц — по месту нахождения объекта).
3. Подготовка административного искового заявления с приложением отчета об оценке и положительного экспертного заключения СРО.
4. Заявление ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы в случае, если административный ответчик оспаривает представленный отчет.

12.2. Выбор экспертной организации

При выборе организации для проведения судебной оценочной экспертизы следует обращать внимание на:

• Наличие в штате экспертов-оценщиков с действующими квалификационными аттестатами.
• Опыт участия в судебных процессах по делам об оспаривании кадастровой стоимости.
• Положительные отзывы и репутацию в профессиональном сообществе.

Более подробную информацию о проведении судебной кадастровой оценки можно получить на нашем сайте: https://sud-expertiza.ru/c/ocenka/

12.3. Сбор доказательственной базы

Для успешного оспаривания кадастровой стоимости необходимо представить:

• Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта.
• Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
• Технические характеристики объекта (кадастровый паспорт, технический план).
• Отчет об оценке рыночной стоимости.
• Положительное экспертное заключение СРО на отчет.

13. Заключение

Судебная кадастровая оценка является эффективным механизмом защиты прав правообладателей объектов недвижимости от экономически необоснованного завышения кадастровой стоимости, влекущего неоправданное увеличение налоговой нагрузки и иных публично-правовых платежей.

Анализ действующего законодательства и актуальной судебной практики, включая разъяснения Верховного Суда РФ, позволяет сделать следующие выводы:

1. Правообладатели обладают безусловным правом на оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке с целью установления ее в размере рыночной стоимости.
2. Основным доказательством по делу является отчет об оценке рыночной стоимости, составленный независимым оценщиком. При возникновении сомнений в его достоверности суд назначает судебную оценочную экспертизу.
3. Установленная судом кадастровая стоимость применяется для целей налогообложения с 1 января налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре.
4. Вновь образованные объекты недвижимости требуют самостоятельного оспаривания кадастровой стоимости; установленная судом рыночная стоимость исходного объекта не подлежит автоматическому применению.

Для успешной защиты прав в суде рекомендуется заблаговременно обращаться к квалифицированным экспертам-оценщикам, имеющим опыт участия в судебных процессах по делам об оспаривании кадастровой стоимости, и обеспечивать надлежащее качество доказательственной базы.

Нужна профессиональная судебная кадастровая оценка?
Наши эксперты специализируются на проведении судебных оценочных экспертиз по делам об оспаривании кадастровой стоимости. Мы имеем многолетний опыт участия в судебных процессах, состоим в СРО, даем заключения, соответствующие требованиям ФСО и процессуального законодательства.

👉 Подробнее об услуге:
https://sud-expertiza.ru/c/ocenka/